재건축 및 재개발의 모든 것 : 1. 재개발 순서

 

안녕하세요? 부자가 되고 싶은 지자비스입니다.

대한민국에서 돈을 벌고 싶다면 피할 수 없는 것이 바로 부동산입니다.

부동산 중에서도 자산을 증식하기 위해서는 집값이 오를 수 있는 여지가 있는 아파트를 고르는 것이 현명합니다.

 

오늘은 주변에서 흔히 들어보았던 재개발 관련 용어들과 아파트 재개발의 진행 단계를 함께 공부해보면서 재개발은 어떻게 진행되는 것인지 차근차근 이해해보려 합니다.

 

 

 

 

 

목차

 

 

저는 올림픽대로를 운전하며 지나가다가, 암사동에 있는 선사현대아파트의 리모델링 소식을 접했습니다.

아파트 벽면에 커다랗게 붙여놓은 현수막에는 '교통영향평가 통과' 라고 쓰여 있었죠.

선사현대아파트는 왜 재개발이 아니고 리모델링을 진행하는 걸까요?

리모델링을 할 수 밖에 없었던 이유는 높은 용적률 때문입니다.

 

 

[개념알기] 용적률과 건폐율 및 대지지분의 개념과 이해

 

용적률이 높으면 한정된 땅의 활용도를 최대한 높여서 높이 지었다는 뜻이니 그만큼 남은 땅이 없어서 재개발이 어려운 것입니다.

 

오늘은 리모델링에 대해서는 접어두고 재개발에 대해 먼저 알아보겠습니다.

 

재개발에 대해서 완벽히 이해해보려면 사례를 들어보는게 가장 좋겠죠.

그래서 실제로 재건축에 성공해서 현재 완공된 올림픽파크포레온과 오랜시간동안 재건축 추진을 진행중인 잠실 주공5단지아파트를 예로 비교하면서 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

재개발 진행 순서

 

우선 재개발을 진행하기 위한 단계는 아래와 같습니다.

 

1. 정비구역지정단계
   1) 재개발 필요성 검토
   2) 기본계획 수립
   3) 정비구역 지정 고시
2. 추진위원회 구성
   1) 추진위원회 설립 요건
   2) 추진위원회 승인 및 활동
3. 조합 설립
   1) 조합 설립 동의 절차
   2) 조합 설립 인가 및 운영
4. 사업시행인가 (재개발 공식 승인 단계)
   1) 사업시행인가 신청 요건
   2) 도시계획위원회 및 각종 심의
5. 관리처분계획 수립 (재산 배분 계획 확정)
   1) 감정평가 및 조합원 분양계획 수립
   2) 관리처분인가 신청
6. 이주 및 철거
   1) 세입자 보상 및 이주비 지원
   2) 기존 건물 철거 및 착공 준비
7. 착공 및 준공
   1) 착공
   2) 준공 및 사용승인
8. 조합해산 및 청산
   1) 정산 및 청산 절차
   2) 공식 해산

올림픽 파크 포레온 vs 잠실 주공 5단지

[올림픽 파크 포레온 재건축]

1979년 준공 당시 둔촌주공아파트(현 올림픽파크 포레온)는 143개동 5930세대의 대규모 아파트였습니다. 1970년대 잠실주공아파트 다음으로 둔촌주공아파트가 지어졌습니다.

 

용적률이 재건축에 최적화 되어 있어서 1990년대부터 재건축에 대한 논의가 들어갔습니다. 금방 재건축 될 줄 알았으나 실질적인 재건축 논의는 2006년부터 시작되었고 결국 2017년 재건축 계획이 확정되었습니다. 2017년이면 아파트는 벌써 38년이나 된 만큼 재건축을 준비하는 기간이 아주 길었습니다.

 

결국 '올림픽파크 포레온'이라는 이름으로 2024년 11월 25일에 준공 승인이 나면서 11월 28일부터 입주를 시작했습니다.

 

[잠실 주공 5단지 재건축]

1977년 준공된 잠실주공 5단지 아파트는 둔춘주공아파트와 다르게 재건축 진행이 더딘 상황입니다. 마찬가지로 1996년부터 재건축을 추진했으며 2013년 말 조합설립인가를 받았으나 여러 이슈로 사업이 지지부진한 상태이다가 2023년 재건축 승인이 되었습니다.

 

향후 남은 일정은 아래와 같으며 차질이 없다면 2028년 또는 2029년 일반 분양이 가능하다는 전망입니다.

 

 - 건축 · 경관심의, 교통 · 재해 · 환경영향평가 심의 

 - 사업시행인가

 - 관리처분계획인가